上海执行18年的“7090”政策逐渐淡出 灵活户型更符合改善性需求

更新时间:2024-03-30 14:12:03 作者:有品生活网

上海执行了长达18年的“7090”政策,旨在控制住房房价和保障房屋保有率。然而随着城市发展的进步,这一政策逐渐淡出,人们对于住房需求也逐渐转变。现在,更多的人开始追求居住环境的舒适和便利,对于灵活的户型和改善性的需求也变得愈发重要。

为满足改善性住房需求,上海对执行了18年的“7090”政策进行调整。

3月15日,上海土地市场官网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块,值得关注的是,这6宗地块的中小套型标准均发生变化,统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”,中小户型的比例也变得更为灵活,突破了“7090”的限制。

业内人士认为,上海对“7090”政策进行调整,也意味着其从供给侧加大了对改善性住房的支持力度。

“7090”政策悄然调整

自从2006年执行“7090”政策以来,上海新房市场就转入了以小户型为主的新房供应时期。

所谓“7090”政策,源于2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。其中明确,商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到70%以上。

该政策出台后,从2006年至今,上海都延续了中小套型标准,具体为:多层住宅建筑面积不大于90平方米,小高层住宅建筑面积不大于95平方米,高层住宅建筑面积不大于100平方米。同时,上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%,郊区不低于60%,轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%,即上海版的“7090”政策。

而上海在今年一批次供地中,悄然对上述政策作出了调整。3月15日,上海市土地交易市场发布今年集中供地一批次第二轮出让的6宗地块公告,6宗地块出让面积19.49万平方米,建筑面积34.94万平方米,起始总价约为112.3亿元。

新京报记者查阅发现,在出让须知中,上述6宗地块将住宅中小套型面积标准统一调整为:多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。

同时,6宗地块的中小套型比例要求也有所下调:浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%;奉贤新城地块为55%;嘉定菊园、静安中兴地块为60%;普陀桃浦地块为70%。

也就是说,上海在今年的一批次供地中,对中小户型面积和比例做出了调整,其中,多层、小高层、高层的中小套型住宅建设面积上限调整为100平方米、110平方米、120平方米,中小套型占比则从50%到70%各有不同。另外,从此次调整也可以看出,市中心地块的中小户型占比还是要高于五大新城。

满足改善性住房需求

上海对“7090”标准调整的背后,一方面体现出上海房地产调控政策支持刚需、改善性等多样化住房需求;另一方面反映出上海也在顺应市场的真实需求和变化。

某沪上开发商内部人士向记者表示:“比如,在设计高层住宅的户型时,受到100平方米的限制,发挥空间很小,市面上普遍的三房设计中,经常会有一间房的面积只有七八平方米,功能性和舒适度都打了折扣;而且,目前市面上规定动作下的雷同设计也比较多,同质化现象也比较严重,产品竞争激烈,销售压力也大。”

同时,记者也注意到,2023年,上海某些热度很高的新盘反而发生了弃号率高的现象,比如,前滩、虹桥个别热门高分盘的弃号率高达约50%。而细化分析,这些弃号高的项目,被舍弃的大部分都是小户型产品,这也说明需求和产品存在一定程度的错配现象。

上海中原地产资深分析师卢文曦向记者表示:“如今这一调整背后的初衷还是更好地满足改善性置业需求,从产品舒适度来说会有一个提升,这样的多样化产品供给也会更加受到市场的欢迎,同时减轻销售的压力。”

“打分入围”地块再现

值得一提的是,在高质量建设方面,2023年9月,上海在三批次供地中重启了“招挂复合”方式拿地,而在今年的首轮土拍中也出现了首宗需要“打分入围”的地块。

在一批次首轮土拍中,闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块共吸引了12家单位报名参拍,为当日最热门的地块。按照“招挂复合”的条件,有效申请人数为11人及以上的,采用竞价招标方式出让,须按规定的评标、竞价、竞报“高品质建设”、摇号规则确定中标人。

具体来看,“招挂复合”出让的土地,评分采取“135分制”,其中,经济实力32分,技术资质17分,项目经验41分,受让管理45分。具体操作上,由评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。总得分相同者,则按管理得分、经济实力得分、项目经验得分、技术资质得分等“优先原则”进行排名,该种方式对房企拿地提出了更高的要求。

现场资料显示,保利发展、招商蛇口、中海地产、华润置地、越秀地产、华发和中铁置业联合体、建发、中铁建等均在参拍之列,由于参拍房企数量较多,一直到竞拍当天晚上八点半该地块才完成评标,而安徽高速和大华在打分阶段被迫出局,剩余10家房企进入竞价阶段,最终,华发和中铁置业联合体摘得该地块,成交总价为34.71亿元,成交楼面价55066元/平方米,溢价率10%。

对此,卢文曦告诉记者:“目前的上海土拍市场,优质地块越来越少,需要优质企业拿地后更好发挥土地价值,这对地块周边甚至板块内的一些土地还会带来正向的作用。部分热门地块会选择采用‘招挂复合’的方式出让,在这种模式下,会筛选掉实力不是很强的企业,也有助于平稳拍卖现场的情绪。”

而在一批次二轮土拍中,静安区中兴社区C070201单元151b-19地块也将采取“招挂复合”的方式出让,根据通过资格核验的申请人数确定出让方式。

据悉,上海一批次二轮土拍将在4月16日举行线下交易会,届时能否延续首轮土拍的热度,值得市场期待。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 翟永军

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