随着“二次房改”政策的深化落地，楼市将迎来新一轮调控阶段2.0。这一政策的出台，旨在遏制房价虚高情况，促进楼市健康稳定发展。各地政府将进一步加大对房地产市场的监管力度，规范市场秩序，维护市场稳定，为购房者和业主们带来更加明朗的购房环境。

当时提及的二次房改议案的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。

所谓三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房 (论坛 新闻)制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中，公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案的四定两竞方式，是二次房改实现的一个必要条件，根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。三支队伍参与：政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。

从市场发展阶段来看，2007年后，特别是进入“十二五”以来，国家财政用于保障性住房的建设资金大幅增加，支持2011年开工建设1043万套、2012年开工建设745万套，两年的保障性住房建设量是“十一五”期间建设数量的1.1倍。目前，中国已经形成了包括廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房、各类棚户区改造以及农村危房改造和游牧民定居工程在内的七大类、十一个品种的保障性住房体系。至此，中国住房市场开始了商品房和保障房的双轨制，也就是所谓的“二次房改”的结果开始逐步落地。我们可以称之为“二次房改”1.0阶段。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，这一次“二次房改”提的比较明确就是“保障房归保障房，保障房回归民生属性；商品房归商品房，商品房回归市场化、商品化属性。”我们可以认为这是“二次房改”政策推行落地的2.0阶段。

从当前政策走向来看，现在除了一线城市、部分强二线，大部分城市的楼市调控政策的限购、限贷、限售等已取消，就是政策层面开始回归市场化的表现。

同时，土拍市场，已经有合肥、成都、厦门、济南等几个城市土地市场已经取消土地最高限价的规定，已经开始实行“价高者得”，在部委政策已经明确可以取消土地最高土地限价的政策之后，后面可能也会有更多城市会跟进，这就是土地段市场化的表现。

也就是说，未来从销售端不限价，土地市场也实行“价高者得”，从这两方面来看，目前房地产市场已经正在向市场化、商品化阶段过渡。

在这种情况下，市场竞争会更加充分，未来只有团队能力强、产品的开发能力强、物业服务能力强，综合能力比较强的这些企业，才能够在充分竞争的市场环境下，更好的生存和发展。

在这种情况下，中高收入群体可以去购买商品房，包括改善需求、高端需求等，因为未来商品房回归市场化属性后，一二线城市核心地段的房子，它的地价会涨，房价也会相应的上涨，当然房子的品质也会提升，不再会因为限价导致产品质量出现问题的这种情况。

所以，未来中高收入群体通过购买商品房满足他们的需求，而低收入群体，则是通过保障性住房的模式满足他们的需求。

那么，从低收入群体来看，保障房里面针对低收入群体有廉租房、保租房、也有人才住房，这些是以租赁为主。也有出售类的，比如共有产权房、动迁安置房、双限房。总之，通过不同类型的物业来满足低收入家庭的住房保障。

总之，这次“二次房改”2.0的政策其实就是“保障归保障，市场归市场”，两个市场并行往前走，属于住房双轨制2.0发展阶段。

如今，媒体再次提出说是新一轮房改，但是实际上，我觉得应该是在原有住房双轨制基础上的2.0版本。这次2.0版本的二次房改，在未来能够更好的服务不同的收入群体，真正做到保障和市场的双轨制，做到“房住不炒”，做到每个人都有房子可以居住，无论是租来住的还是买来住的。

当然，“二次房改”2.0阶段的也会有不同的发展模式，比如REITs的提出就是各类自持物业有了退出通道，未来企业也面临新的发展模式的转型。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，从当下现实操作来看， 自持的重资产比如购物中心、长租公寓、养老公寓等现在往往是国央企布局的领域，而大部分民营房企走向了轻资产运营的道路。从长期来看，国央企重资产投资+民营房企轻资产运营这样的主流模式，将为未来有更多的消费基础设施项目进行REITs退出奠定基础，消费基础设施公募REITs也在在这样的市场背景下快速发展。有了REITs的退出通道，未来企业也会思考“二次房改”2.0阶段怎么样发展转型的问题，各类房企也会抓住REITs推出的机遇构建新的发展模式。

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